Verdichten met maatschappelijke meerwaarde in Dendermonde
De aantrekkingskracht van de stad Dendermonde als woon- en leefomgeving neemt jaarlijks toe. Dit leidt tot een zeer actieve woonmarkt die gepaard gaat met een algemene tendens tot verdichting van de gemeente. Als gevolg worden projecten niet altijd op de juiste plaats gerealiseerd, wat een bezorgdheid is van zowel de stad als haar bewoners. Er was nood aan een concreet ruimtelijk woonbeleid dat handvaten biedt bij ruimtelijke planning en bij het beoordelen van omgevingsvergunningsaanvragen.
De opdracht
In samenwerking met PT Architecten werkten we deze opdracht uit in vier stappen. Allereerst voerden we een diepgaande woonbehoeftenstudie uit tot op wijkniveau, gevolgd door een diepgaande woonwensenbevraging. Op basis van al deze data en door een intensief participatietraject met de burger, de stadsdiensten en andere stakeholders werkten we een gedragen verdichtingsstrategie uit. Het geheel zetten we tenslotte om in een verordenend beleid aan de hand van een gedetailleerd actieplan. Hierbij hoorde ook een handige tool voor de omgevingsdienst. Die tool helpt om de visie vlot toe te passen bij het beoordelen van omgevingsvergunningsaanvragen.
De oplossing
De stad kiest bewust voor een doordachte verdichtingsstrategie die vertrekt vanuit één leidend inzicht conform de Vlaamse bouwshift: de grootste woonpotentie zit in het bestaande weefsel, niet in nieuwe verkavelingen. Daarom wordt de gemeente ontwikkeld volgens drie richtingen naargelang het type gebied:
Vrijwaren in de woonlinten in de open ruimte: hier staat het beschermen van open ruimte centraal. Dat betekent dat hier geen opsplitsing van bestaande woningen en ook geen bijkomende verkavelingen mogen komen.
Bewaren in de dorpen in de open ruimte: het dorps karakter moet behouden blijven, wat wilt zeggen dat enkel kleinschalige toevoegingen mogelijk zijn.
Groeizone in het stedelijk gebied: wegens een ruim aanbod aan openbaar vervoer, voorzieningen en mobiliteit is verdichting mogelijk. Maar ook hier geldt: verdichten mag nooit zomaar, alleen wanneer het de buurt en de inwoners vooruithelpt.
Gezien de grote diversiteit tussen de wijken in het stedelijk gebied worden deze groeizone verder gedifferentieerd via vier deelzones: hefboomplekken die een bredere woonkwaliteit kunnen tillen, beeldkwalitatieve wijken waar ruimtelijke kwaliteit primeert, monofunctionele verkavelingen waar zorgvuldig gekeken wordt naar transformatie, en stedelijke linten die een eigen aanpak vragen. Zo ontstaat een fijnmazige strategie die rekening houdt met identiteit, context en haalbaarheid. Groei is geen doel op zich: kwaliteit blijft altijd richtinggevend, ondersteund door een instrumentenkader dat deze visie concreet verankert.
Het resultaat
460 respondenten op woonwensenbevraging
14 maanden doorlooptijd
10 participatiesessies
1 gedragen woonvisie
In Dendermonde is verdichting geen doelstelling. De stad moet erop toezien dat elk project een meerwaarde vormt voor de bestaande gebouwen.
Deelnemer werksessie
Partners en samenwerking
Om dit project te realiseren werkten we intensief samen met de stad Dendermonde en PT Architecten (PTA). PTA richt zich op de maatschappelijke relevantie van projecten en de manier waarop een project kan bijdragen tot een context. Deze ambitie vertaalt zich in de bureauvisie ‘Working within the human context’.
SDG's
Met dit project ondersteunen wij de Duurzame Ontwikkelingsdoelstellingen van de Verenigde Naties:
